STJ muda entendimento sobre revisão de aluguel após realização de obras

  • Brasil
  • 04/06/2020
  • Portal Valor

A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) autorizou que o proprietário de um imóvel aumente o valor do aluguel em razão da valorização do bem pelas benfeitorias realizadas pelo locatário. O caso discutido envolve um hospital que construiu dois prédios em um terreno em que já existia um edifício. O investimento foi de R$ 18,3 milhões.

A decisão altera a jurisprudência que predominava no STJ. O recurso chegou à Corte Especial por causa da jurisprudência mais antiga, de quando temas de direito privado eram julgados pela 3ª Seção, há 20 anos.

Na ação, o Hospital Oftalmológico de Brasília contesta a revisão de aluguel por causa de benfeitorias, não compensadas pelo locador. O que está previsto para ocorrer no fim do contrato.

As obras foram feitas em uma área alugada em 2008, por 20 anos, por cerca de R$ 60 mil. Após o término, o proprietário quis elevar o aluguel para cerca de R$ 300 mil e, para isso, ajuizou ação de revisão (EREsp 1411420).

O processo chegou ao STJ em 2013. Em 2015, a 4ª Turma decidiu que a ação revisional não se confunde com a renovatória de locação. Na revisional, as obras realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais melhorias, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato. Por três votos a dois o pedido do dono do imóvel foi negado na época.

Na Corte Especial, a relatora, ministra Nancy Andrighi, votou a favor da atualização do valor por causa da obra. Para ela, a ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando no cálculo eventual obra realizada pelo locatário, com autorização do locador.

O julgamento foi retomado ontem com o voto vista do ministro Herman Benjamin, que acompanhou a relatora. De acordo com ele, no caso se percebe que o comportamento das partes se pautou pela boa-fé.

O magistrado considerou previsão da Lei do Inquilinato (8.245, de 1991) de que, salvo expressa previsão contratual em contrário, as benfeitorias serão indenizadas e permitem o exercício do direito de retenção. O mesmo regime é estabelecido pelo artigo 1.255 do Código Civil em relação àquele que edifica em terreno alheio. A norma prevê que se ele agiu de boa-fé terá direito a indenização.

Segundo o ministro, as normas, baseadas no princípio que veda o enriquecimento sem causa, impedem o ilegítimo empobrecimento do locatário assegurando indenização pelo acréscimo que ele fez ao imóvel. “Se mantido o aluguel no valor originalmente pactuado o locatário pagará valor inferior ao potencial do bem e o locador perderá a chance de auferir todos os frutos que deveria da coisa”.

Para o ministro, em ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor do imóvel, inclusive decorrente das benfeitorias feitas pelo locatário.

O voto da relatora também foi seguido pelos ministros Og Fernandes, Mauro Campbell Marques, Benedito Gonçalves, Raul Araújo e Francisco Falcão.

Os ministros Humberto Martins e Luis Felipe Salomão não aceitaram o paradigma apresentado no caso e não se manifestaram sobre o mérito. Estavam impedidas de participar do julgamento as ministras Laurita Vaz e Maria Thereza de Assis Moura. Também não votaram por estarem ausentes, quando realizadas as sustentações orais, os ministros Napoleão Nunes Maia Filho, Jorge Mussi e Benedito Gonçalves.

O advogado do hospital, Vicente Coelho Araújo, do escritório Pinheiro Neto, examinará o acórdão para verificar a possibilidade de recurso. Segundo ele, a decisão impacta o ambiente de negócios e abre a brecha para que contratos de locação nos quais os inquilinos fizeram alguma melhoria relevante possam ser revistos na Justiça.

“A decisão é emblemática porque não é comum no curso do contrato o locador pretender aumentar o aluguel por benfeitoria do locatário”, afirma a advogada Mariana Spoto Cobra, sócia de negócios imobiliários do escritório Mattos Filho.

A ação revisional geralmente pode ser proposta a cada três anos e é comum para ajustar o aluguel ao valor de mercado do imóvel, mas não por um investimento do locatário, diz a advogada. Segundo ela, contratos mais recentes preveem que em uma eventual revisão o locador não pode ajustar o valor por causa da obras feitas pelo locatário.

A advogada Fátima Tadea, sócia da área de direito imobiliário do escritório Machado Meyer Advogados, afirma que a decisão muda a interpretação que o STJ tem sobre a Lei do Inquilinato. “Ainda não dá para saber se trata-se de uma decisão isolada ou vai se consolidar como uma alteração jurisprudencial”, afirma.

A Lei do Inquilinato não permite muitas adaptações no contrato, mas uma possibilidade para as empresas é fazer contratos “build to suit” em que é possível colocar normas mais personalizadas e prever um período de carência, por exemplo, segundo Fátima.